「相続」が「争族」にならないように・・・
（1）
不動産の整理・整頓
不良資産から優良資産への組み替え
貸地の整理
囲にょう地・変形地（不整形地）
共有地の分割
境界の確認
（2）
遺産分割・遺言等争族防止
（3）
土地有効活用
土地等資産の評価減額
アパート建設
収益の確保
（4）
納税資金の確保
（5）
生前贈与の利用
Ⅰ．不動産の整理・整頓
収益性の低い貸宅地
借地権という他人の権利があるため自由にならない
借地権の解消をしましょう
借地権と底地の等価交換
底地の売却
建物の買い取り
同時売却
不整形地（変形地）・囲にょう地
隣地との売買、交換等により整形地・利用のできる土地に
共有地
共有物分割・持分交換等単独で利用できるようにする。
境界の確認
杭入れ・測量等地境をハッキリさせておく。
事業用資産の買い換え特例等を利用して価値のある（収益力・利用価値・換金性）土地へ
Ⅱ．遺産分割
近年遺産分割による争い・裁判が増えています。又、遺産分割が申告期限後一定期間内までに終わらないと農地等の納税猶予・配偶者の税額軽減等が受けられない事があります。争いをさけるためには事前対策が重要です。
遺言書を残す。
自筆証書遺言
公正証書遺言
秘密証書遺言
（実家）土地を１人に継承したい場合
等は、他の相続人に渡す金融資産を作っておく。（判子料）
生命保険の死亡保険金を利用（受取人を指定）
分割させたい場合は現金化等分割しやすい資産にしておく。
土地の場合、基本的に分割する土地には建物を建てない。
遠隔地や権利関係の複雑な土地はできるだけ整理しておく。
１と２については遺留分を加味して作成。（遺言でも遺留分は消滅しない）
Ⅲ．土地活用
土地の活用は「有効利用・収益確保」か「相続評価の減額」か
目的をハッキリさせる。
土地の形状立地・周辺の状況・市場動向・税制・景気・金利等を勘案して賃貸事業として検討する。
特に
長期（２０年～）の事業（賃貸マンション等）の場合、一時の相続税額の削減だけに注目せずその後の収益（入居者）の確保や経費（修繕・管理費）等リスクも十分考えること
。又、建築資金は借入金だけでなく金融資産や土地を建物（収益物件）に変換して一部充当する事も検討。
建物を建てるだけでなく土地を貸す（
定期借地
）・駐車場・資材置場としても活用。
Ⅳ．納税資金の確保
現在の資産から想定相続税額を算出。
納税方法
（現金・保険金・株式・土地の物納・売却・延納等）を考えておく。
特に土地を納税用地としている場合
相続税額に見合う土地を確保し、いつでも現金化・物納できるように更地で保有。又は、不良資産を現金化して金融資産・保険等で事前に用意。
土地の有効利用で収益を上げ納税額を確保。
Ⅴ．生前贈与の利用
贈与税の基礎控除110万円を利用して毎年相続人に贈与して相続財産を減らす。
注：
仮相続税率 ＞ 贈与税率
相続開始前3年以内の受贈財産は相続財産に加えられます。
配偶者控除を利用
夫婦間で一定の条件を満たす場合は、2,000万円（基礎控除を除く）までの居住用財産の贈与が認められます。
相続時精算課税制度を選択して生前贈与を行う。
注：相続時に相続財産に合算されるため
将来、資産価値の上がる財産を贈与した方が有利。
将来、財産を事前に特定の相続人に贈与ができる事を利用。
※平成23年度、税制改正されました。こちらもご参照ください→（
喜ばれる生前贈与
）
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